Mercato affitti: come la classe energetica può aumentare o diminuire il canone richiesto?

L’efficienza energetica è uscita dalle note tecniche dell’Attestato e ha iniziato a parlare il linguaggio del mercato. In molte città italiane, due case gemelle si affittano a cifre diverse in base alla classe energetica, perché bollette, comfort e affidabilità degli impianti pesano sulle scelte degli inquilini. In qualità di giornalista che ha lavorato per anni a fianco di un certificatore, traduco qui in numeri e passaggi pratici come la classe si riflette nel canone.

Quanto incide la classe energetica sul canone d’affitto?

Nelle grandi città, case in classe A-B spuntano mediamente un canone superiore del 5-12% rispetto a equivalenti in C-D, mentre le E-G scontano spesso tra il 5% e il 15%. La forchetta dipende da area, costi dell’energia e domanda locale. In periodi di bollette elevate, il premio per le classi alte tende ad aumentare.

Il differenziale è più marcato dove la domanda è selettiva (centri universitari, zone con smart working diffuso) e quando l’immobile è pronto-uso, con impianti moderni e spese condominiali trasparenti. Conta anche il tipo di riscaldamento (autonomo/centralizzato), l’esposizione e il livello di manutenzione: un A recente ma rumoroso o senza schermature solari può valere meno di un B ben rifinito.

• Metropoli e centri ad alta domanda: +8-12% per A-B; -8-15% per E-G.
• Città medie e hinterland serviti: +5-8% per A-B; -5-10% per E-G.
• Zone periferiche: +3-6% per A-B; -3-8% per E-G.

Oltre al prezzo, la classe elevata riduce spesso i tempi di vacancy e aumenta i contatti sugli annunci: più visita, più scelta del conduttore, minor rischio di concessioni sul prezzo finale.

Perché gli inquilini sono disposti a pagare di più per un appartamento in classe A o B?

Perché risparmiano sulle bollette e vivono meglio: temperature più stabili, minori spifferi e rumori, impianti affidabili. La manutenzione è più prevedibile e i sistemi smart semplificano la gestione quotidiana. Anche l’attenzione alla sostenibilità spinge parte della domanda verso edifici virtuosi.

La spinta non è solo culturale. Regole e obiettivi europei sull’efficienza (si veda la Direttiva EPBD) e la diffusione dell’Attestato di Prestazione Energetica hanno reso più leggibile la qualità energetica. Gli inquilini, soprattutto famiglie e professionisti, attribuiscono un valore tangibile a:

• Bollette più basse e stabili, grazie a isolamento, serramenti evoluti e generatori efficienti.
• Comfort termico e acustico superiore, con minore condensa e migliori ricambi d’aria.
• Impianti nuovi (pompa di calore, caldaia a condensazione, VMC), meno guasti e minori fermo-impianto.
• Domotica di base: termostati smart, valvole termostatiche, monitoraggi dei consumi.

In edilizia la percezione guida il prezzo: chi entra in un’abitazione “calma” dal punto di vista termico e acustico è più incline a riconoscere un premium.

Come si stima un canone considerando la classe energetica?

Si parte dai comparabili reali di zona e si applica un correttivo per la classe energetica, commisurato a impianti e spese. Il correttivo va sempre verificato al netto di piano, stato manutentivo, arredi e servizi. Un esempio pratico chiarisce il metodo.

Procedura rapida:

• Raccogli 5-8 locazioni con caratteristiche simili (metri quadri, piano, stato, arredo) nello stesso micro-quartiere.
• Calcola il canone medio base “neutro” (C-D come benchmark).
• Applica un coefficiente per la classe: +3-12% se A-B; 0-3% se C-D; -3-15% se E-G, modulando per impianti e spese.
• Verifica la sostenibilità con il budget energia annuo stimato e il reddito target dell’inquilino tipo.

Esempio: bilocale 70 m² in zona servita, canone base 800 €/mese per classe C-D. Se in classe B con pompa di calore e infissi nuovi: +8% circa → 864 €/mese. Se in classe F con caldaia obsoleta e serramenti datati: -7% → 744 €/mese. In annunci con forte concorrenza, il delta percepito può spostarsi di 2-3 punti percentuali.

Cosa guarda davvero il certificatore per assegnare la classe?

La classe nasce dal fabbisogno di energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren), che somma riscaldamento, acqua calda, raffrescamento, ventilazione e, in parte, illuminazione. Pesano involucro e impianti: quanto disperde l’edificio e quanto consumano i generatori per garantire comfort interno standard. La documentazione tecnica è determinante, così come il sopralluogo.

Nel dettaglio si valutano: stratigrafie delle strutture e trasmittanze, ponti termici, tenuta all’aria, serramenti e schermature; generatori (caldaie, pompe di calore), rendimenti, regolazioni, distribuzione, emissione; ed eventuali rinnovabili (fotovoltaico, solare termico). Il tecnico controlla libretti d’impianto, schede tecniche, fotografie e, se mancanti, ricostruisce con assunzioni conservative. Errori tipici? “Doppi vetri” non significa per forza finestra performante; una caldaia recente senza regolazione adeguata può far perdere una classe; il cappotto va verificato per spessori e continuità, non solo “presenza/assenza”.

Conviene migliorare l’efficienza prima di locare? Con quali interventi e costi?

Sì, se l’obiettivo è aumentare il canone e ridurre la vacancy, conviene agire su interventi mirati al rapporto costo/beneficio. Gli upgrade leggeri rendono l’immobile più presentabile; quelli impiantistici e sull’involucro alzano la classe e la percezione. La scelta dipende dal punto di partenza e dal budget.

• Low cost e veloci: lampade LED, guarnizioni su infissi, cronotermostato smart, schermature solari interne. Costo: 150-600 €; beneficio: comfort percepito, -5/10% consumi elettrici.
• Efficienza impianto termico: valvole termostatiche e bilanciamento (300-800 €), caldaia a condensazione con termoregolazione (1.800-3.500 €), manutenzione straordinaria e coibentazioni di tubazioni (200-600 €).
• Involucro leggero: isolamento cassonetti tapparelle e ponti termici puntuali (300-1.200 €), sostituzione serramenti performanti (350-700 €/m²).
• Upgrade strutturali: cappotto esterno (80-150 €/m²), pompa di calore aria-acqua abbinata a fotovoltaico (6.000-12.000 €), VMC puntuale (300-700 € per punto).

Ritorni tipici? In molte aree un salto di classe ben documentato può generare +3-10% di canone e tagliare del 20-40% i giorni di sfitto. La sostenibilità dell’investimento va però verificata sul ciclo di 3-7 anni, includendo eventuali agevolazioni fiscali e la manutenzione programmata.

Cosa succede se l’APE è assente o sbagliato nel contratto di locazione?

L’APE va redatto, consegnato e i dati energetici vanno indicati negli annunci: la mancata ottemperanza comporta sanzioni amministrative. Un APE errato può portare a contestazioni e richieste di riduzione canone se il conduttore dimostra un affidamento incolpevole. La prevenzione è semplice: incarico a tecnico abilitato, sopralluogo e documenti completi.

La normativa di riferimento (D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.) prevede sanzioni sia per la mancata dotazione, sia per l’omessa indicazione negli annunci. In fase di trattativa, dichiarazioni trasparenti sulla classe e sulle spese medie storiche riducono il rischio contenzioso e rafforzano la credibilità dell’offerta.

Come va presentato l’annuncio per valorizzare la classe senza overpromettere?

Metti in evidenza classe, impianti e dotazioni misurabili (EPgl,nren, anno caldaia, tipologia serramenti) e indica spese medie documentabili. Specifica gli interventi recenti e allega l’APE in versione sintetica. Foto chiare di generatori, termostati e serramenti aiutano a convertire le visite in candidature.

Evita claim generici come “bollette bassissime” senza numeri. Meglio riportare range di spesa annua storica e le condizioni di utilizzo (numero occupanti, temperatura impostata), per evitare aspettative irrealistiche.

Quali sono le risposte flash alle domande più comuni?

• Posso chiedere un deposito più alto per una casa più efficiente? No: la cauzione è regolata dalla legge e in genere non può superare tre mensilità.
• Serve l’APE per affittare una singola stanza? Di norma si fa riferimento all’APE dell’intero appartamento; verifica il contratto e le regole regionali.
• Il riscaldamento elettrico penalizza sempre la classe? Spesso sì, tranne quando è con pompe di calore ad alta efficienza e con rinnovabili.
• Quanto dura un APE? Dieci anni, salvo interventi che ne richiedano l’aggiornamento o manutenzioni che ne cambino i rendimenti.
• Il fotovoltaico aumenta il canone? Indirettamente sì: riduce i costi ed elimina incertezze, con possibili premi del 2-4% se ben integrato.