Rogito notarile: che controlli sull’APE sono obbligatori e chi li effettua davvero?

Ambra Giudici, cronista tecnica e acquirente informata dopo la ristrutturazione di un bilocale milanese, affronta un dubbio frequente in compravendita: al momento del rogito notarile, quali controlli sull’Attestato di Prestazione Energetica (APE) sono davvero obbligatori e chi li esegue in concreto. La risposta richiede di distinguere tra verifiche formali, responsabilità sostanziali e buone prassi di mercato.

APE: che cos’è, quando serve e perché incide sul rogito

L’APE è il documento che descrive le prestazioni energetiche di un’unità immobiliare. Indica almeno: classe energetica (da G ad A4), indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren, espresso in kWh/m²·anno per il residenziale), quota da fonti rinnovabili, raccomandazioni per ridurre i consumi. È redatto da un tecnico abilitato secondo le linee guida nazionali.

Nella vendita di un immobile esistente l’APE è obbligatorio sin dalla fase pubblicitaria (l’annuncio deve riportare classe e indice) e deve essere consegnato all’acquirente prima della stipula. Nel rogito è richiesta una specifica clausola con cui le parti dichiarano di aver ricevuto informazioni e documentazione energetica, inclusa l’APE, ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005.

La validità dell’APE è in genere di 10 anni, a condizione che siano rispettate le prescrizioni di manutenzione degli impianti termici e che non sopravvengano interventi che modifichino la prestazione. Se si ristruttura in modo significativo involucro o impianti, l’APE va aggiornato.

Che cosa controlla davvero il notaio: le verifiche formali obbligatorie

Il notaio non esegue un controllo tecnico sulla correttezza dell’APE. Il suo dovere è giuridico-formale: garantire che l’atto contenga le menzioni necessarie per la validità e la legge vigente. In pratica, nel rogito:

• inserisce la clausola energetica prevista dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 (le parti dichiarano di aver ricevuto APE e informazioni correlate);
• verifica l’esistenza dell’APE riferito all’unità oggetto di vendita, in corso di validità alla data dell’atto;
• accerta la coerenza minima dei dati identificativi (indirizzo, piano, interno, eventuali estremi catastali, codice di registrazione regionale);
• acquisisce copia dell’APE ai fini del fascicolo, anche se l’allegazione integrale al rogito non è più obbligatoria per legge nella maggior parte dei casi;
• richiede, se opportuno, una dichiarazione del venditore circa l’assenza di interventi che abbiano reso l’APE obsoleto.

Oltre non è richiesto: il notaio non ricontrolla calcoli, algoritmi di calcolo dell’EPgl o congruità dei dati di progetto. La verifica sostanziale compete ad altri soggetti.

Chi verifica la sostanza dell’APE: ruoli, responsabilità e sanzioni

Le responsabilità sono così distribuite:

• Venditore: deve mettere a disposizione l’APE sin dalla trattativa e consegnarlo all’acquirente. Risponde in solido con l’acquirente delle sanzioni amministrative se la clausola energetica manca o se l’APE non è consegnato in tempo utile. Per la vendita, le sanzioni previste vanno, in via generale, da 3.000 a 18.000 euro.
• Tecnico certificatore: è responsabile della correttezza dell’APE, della metodologia, dei rilievi in sito e della firma digitale. Deve possedere i requisiti di cui al D.P.R. 75/2013. Può essere sanzionato dagli enti competenti in caso di APE non conforme.
• Regioni e Province autonome: gestiscono i catasti energetici (CENED in Lombardia, SACE in Emilia-Romagna, ecc.), rilasciano identificativi e svolgono controlli a campione o mirati. Possono comminare sanzioni e sospendere i certificatori.
• Agente immobiliare: è tenuto a riportare classe e EPgl negli annunci. L’omissione è sanzionabile (sanzione amministrativa pecuniaria). Non entra nel merito tecnico dei calcoli, ma deve verificare che l’APE esista e sia coerente con l’immobile pubblicizzato.
• Acquirente: può e dovrebbe verificare i contenuti dell’APE, anche tramite un tecnico di fiducia. In caso di discrepanze materiali gravi tra quanto dichiarato e quanto riscontrato, può valutare rimedi contrattuali o azioni di responsabilità verso il venditore o il certificatore.

Il notaio resta quindi garante della corretta formulazione dell’atto e della presenza formale della documentazione, non della veridicità tecnico-energetica dell’APE.

Check-list operativa prima del rogito

Per ridurre rischi e ritardi, una check-list essenziale:

• Verificare data, firma digitale e codice di registrazione dell’APE nel catasto energetico regionale.
• Controllare la corrispondenza tra dati immobiliari nell’APE e quelli catastali/planimetrici: indirizzo, scala, piano, interno, subalterno.
• Accertare che nell’APE siano riportati EPgl,nren e classe energetica; per il residenziale, verificare l’eventuale presenza dell’EPgl,ren e della quota rinnovabili, se disponibile.
• Richiedere al venditore attestazioni su eventuali lavori energetici post-APE; in caso affermativo, aggiornare l’APE.
• Per unità in condominio con impianto centralizzato, verificare che il certificatore abbia considerato correttamente le millesimalità energetiche o i dati di ripartizione dei consumi, se disponibili.

Casi particolari ed esclusioni: quando l’APE non serve o cambia

La normativa esenta alcune tipologie di edifici, come ruderi, fabbricati isolati sotto i 50 m² non climatizzati, edifici agricoli non residenziali sprovvisti di climatizzazione o fabbricati industriali/artigianali riscaldati solo per esigenze del processo produttivo. Nelle vendite di immobili allo stato grezzo o privi di impianti, l’APE potrebbe non essere dovuto oppure essere sostituito da documenti di progetto; occorre valutare il caso concreto alla luce della destinazione d’uso e della presenza di impianti.

Per gli edifici nuovi o ristrutturazioni importanti, l’APE è rilasciato a fine lavori, a valle dell’asseverazione di conformità. Non va confuso con l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica), documento tecnico di progetto-esecuzione che non sostituisce l’APE nella compravendita.

Quali allegati richiedono i notai e perché: prassi a confronto

Molti studi notarili richiedono di allegare materialmente l’APE all’atto, benché la legge non imponga più l’allegazione in modo generalizzato. È una prassi cautelativa che semplifica la prova della consegna e cristallizza i dati energetici al momento del trasferimento. Altri preferiscono trattenere copia nel fascicolo, inserendo in atto gli estremi identificativi (codice regionale, data, firmatario, classe e EPgl).

In entrambi i casi, l’obiettivo è identico: permettere al notaio di accertare che le parti abbiano adempiuto all’obbligo informativo e documentale, senza sovrapporsi al controllo tecnico di merito.

Chi fa cosa: ruoli a confronto

Sanzioni e rischi: cosa succede se l’APE manca o è errato

Se al rogito manca la clausola energetica o l’APE non è stato consegnato, non si produce la nullità dell’atto, ma scatta una sanzione amministrativa pecuniaria, in genere da 3.000 a 18.000 euro per la compravendita, solidale tra le parti. Per la pubblicità senza classe/EPgl, è prevista una sanzione pecuniaria a carico dell’inserzionista.

Se l’APE è tecnicamente errato, risponde il certificatore e, in taluni casi, il venditore se ha fornito dati fuorvianti o incompleti. L’acquirente può chiedere una verifica strumentale e, in presenza di scostamenti sostanziali, valutare azioni di responsabilità o la rinegoziazione degli accordi se sussistono i presupposti civilistici.

Consigli pratici per arrivare pronti al rogito

• Commissionare l’APE con anticipo, fornendo al tecnico planimetrie catastali aggiornate, libretti impianto, ultime bollette e verbali d’assemblea condominiale su interventi energetici.
• In condominio, chiedere all’amministratore dati su generatore, potenza, rendimenti e ripartizione consumi: velocizza e migliora la qualità dell’APE.
• Verificare nel catasto energetico regionale la registrazione del certificato e annotare il codice univoco.
• In caso di ristrutturazioni recenti su involucro o impianti, aggiornare l’APE per riflettere la nuova classe e ridurre contenziosi futuri.
• Inserire in proposta o preliminare un impegno chiaro sulla consegna di APE valido e sulla coerenza dei dati tecnici.

Riferimenti normativi essenziali

Il quadro nazionale discende dalla Direttiva 2010/31/UE, recepita in Italia dal D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche, nonché dai decreti attuativi e dalle linee guida nazionali per l’APE (DM 26/06/2015). I requisiti dei certificatori sono disciplinati dal D.P.R. 75/2013, mentre la gestione dei catasti energetici e i controlli sono di competenza regionale.

In sintesi: al rogito il controllo è formale e compete al notaio; la sostanza dell’APE è responsabilità del certificatore e, per la consegna e l’uso corretto, del venditore. L’acquirente prudente verifica i dati e, se necessario, affida un check energetico indipendente. È l’approccio più efficiente per ridurre rischi e mettere a valore l’informazione energetica nel prezzo.