Affitto a lungo termine e classe energetica: l’obbligo nascosto negli annunci

Gli affitti a lungo termine hanno un obbligo che molti proprietari e mediatori continuano a ignorare: la classe energetica e l’indice di prestazione devono comparire già nell’annuncio. Non è un vezzo, è un requisito di legge che incide su trasparenza, tempi di locazione e possibili sanzioni. Con anni di sopralluoghi alle spalle, vi spiego come rispettarlo senza errori e come usarlo a vostro vantaggio.

Devo indicare la classe energetica nell’annuncio di affitto a lungo termine?

Sì, la classe energetica va indicata in ogni annuncio commerciale di locazione, insieme all’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren). L’obbligo vale per affitti superiori a 30 giorni e per tutti i canali: portali web, vetrine, volantini e social. È previsto dal quadro normativo sul rendimento energetico degli edifici.

Il riferimento è il D.Lgs. 192/2005, che impone trasparenza energetica già in fase promozionale. In pratica, quando pubblicate un annuncio per un affitto a lungo termine, dovete riportare la classe energetica (da A4 a G) e l’EPgl,nren espresso in kWh/m² anno. La ratio è informare subito l’inquilino sui consumi potenziali dell’alloggio.

Se l’annuncio non riporta questi dati, si configura una violazione formale. Chi pubblica l’inserzione – proprietario o mediatore – è il primo responsabile del rispetto dell’obbligo.

Cosa devo scrivere esattamente nell’annuncio per essere in regola?

Inserite due elementi: la classe energetica (A4–G) e l’EPgl,nren in kWh/m² anno. Evitate formule vaghe come “in fase di certificazione” o “classe presunta”: non sostituiscono i valori e non sono considerate conformi. Aggiungete, se disponibile, la data di scadenza dell’APE per completezza.

Una dicitura corretta è chiara e sintetica. Esempi pratici:

Esempio 1: Classe C – EPgl,nren 92,1 kWh/m² anno.

Esempio 2: Classe A2 – EPgl,nren 45,0 kWh/m² anno (APE valido fino al 06/2033).

Il valore EPgl,nren si legge direttamente sull’Attestato di Prestazione Energetica; non va confuso con altri indici parziali o con il fabbisogno di sola climatizzazione invernale. La chiarezza di questi dati migliora anche l’affidabilità percepita dell’annuncio.

Cos’è l’APE e perché conta anche per gli annunci?

L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che certifica la classe energetica dell’immobile e riporta l’EPgl,nren insieme ad altri indicatori. Nasce per misurare i consumi stimati a parità di uso standard e impianti presenti. È redatto da un tecnico abilitato e ha validità ordinaria di 10 anni.

Per gli annunci, l’APE è la fonte ufficiale dei dati da pubblicare. Affidarsi a stime “a occhio” o a vecchie schede catastali è rischioso e può portare a errori macroscopici. Con un APE aggiornato, invece, comunicate numeri verificabili e coerenti con la futura documentazione contrattuale.

Ci sono eccezioni in cui l’APE (e quindi i dati in annuncio) non servono?

Sì, ma sono puntuali. Sono generalmente esenti: ruderi e edifici in stato di abbandono, fabbricati agricoli non residenziali, autorimesse, cantine, depositi, luoghi di culto, edifici industriali o artigianali quando il riscaldamento è legato al processo produttivo, edifici isolati sotto i 50 m². Per gli usi turistici di brevissima durata, l’allegazione dell’APE può non essere richiesta.

Negli affitti a lungo termine di unità residenziali l’APE è quasi sempre dovuto. Se l’immobile è davvero privo di impianto termico e rientra in un caso di esenzione, è bene indicarlo chiaramente anche nell’annuncio, specificando il motivo. Attenzione: le Regioni possono dettagliare gli ambiti di esenzione; verificate eventuali delibere locali.

Quali sono le sanzioni se l’annuncio non riporta classe ed EPgl,nren?

L’omissione dei dati energetici nell’annuncio può essere sanzionata con una multa amministrativa che, in via generale, va da 500 a 3.000 euro. La sanzione colpisce il soggetto che ha diffuso l’annuncio: proprietario se pubblica in proprio, oppure l’agenzia se cura l’inserzione.

A parte ciò, al momento della firma del contratto scatta un diverso obbligo: consegnare al conduttore una copia dell’APE e inserire in contratto una clausola in cui l’inquilino dichiara di averla ricevuta. Se manca questa consegna, la sanzione va, in via ordinaria, da 300 a 1.800 euro, con importi ridotti per locazioni di durata inferiore a tre anni. Il contratto resta valido, ma l’irregolarità può costare cara.

Devo consegnare l’APE al conduttore e cosa scrivere nel contratto?

Sì, alla firma dovete consegnare una copia dell’APE e inserire la clausola di ricezione. La clausola tipica recita che il conduttore ha ricevuto le informazioni e la documentazione, ivi compreso l’APE, sul rendimento energetico dell’edificio.

Questa formula non è un orpello: senza clausola e consegna l’adempimento è incompleto. Se l’APE scade o cambiano gli impianti prima della locazione, provvedete ad aggiornarlo. In caso di controlli, avere copia dell’APE e del contratto con clausola vi mette al riparo da contestazioni.

Come verifico che l’APE sia corretto e valido?

Controllate data di emissione e scadenza: vale 10 anni, ma solo se è attestata la regolare manutenzione degli impianti. Verificate che riporti: EPgl,nren, classe energetica, dati catastali, indirizzo esatto e firma del tecnico con numero di iscrizione.

Se avete cambiato caldaia, infissi o isolato l’involucro dopo l’ultima certificazione, l’APE potrebbe essere da rifare. Un APE aggiornato può migliorare la classe e aumentare l’interesse degli inquilini, oltre a prevenire contestazioni sui dati pubblicati nell’annuncio.

Annuncio per stanza o porzione di appartamento: valgono le stesse regole?

Nella pratica sì: si fa riferimento all’APE dell’unità immobiliare principale. Indicate la classe e l’EPgl,nren dell’appartamento di cui la stanza fa parte, specificando che si tratta di locazione di porzione.

Se l’unità è esente in base alla normativa (caso raro in ambito residenziale), esplicitate l’esenzione. In caso di dubbi, chiedete al tecnico che ha redatto l’APE o al vostro mediatore di fiducia.

Chi risponde in caso di annuncio pubblicato dall’agenzia o su un portale?

Il responsabile dell’annuncio è chi lo diffonde. Se pubblica l’agenzia, l’onere di inserire i dati è suo; se pubblica il proprietario, l’onere resta a lui. I portali spesso prevedono campi obbligatori per classe ed EPgl,nren, ma la correttezza dei valori inseriti resta a carico di chi compila.

Per evitare problemi, condividete l’APE in formato digitale col vostro agente e chiedete un controllo incrociato dei dati prima della messa online. Una checklist interna riduce gli errori ricorrenti.

Come non sbagliare e guadagnare visibilità: consigli pratici

Preparate l’APE prima di scattare le foto e scrivere il testo. Numeri coerenti e verificabili aumentano fiducia e riducono i tempi di locazione. Evitate frasi come “classe alta” o “consumi ridotti” senza supporto numerico.

Usate nel testo la stessa forma presente sull’APE e mantenete uniformità in tutte le piattaforme. Includete eventuali lavori recenti (nuova caldaia a condensazione, serramenti basso emissivi) e specificate l’effetto atteso sui consumi, senza promettere risparmi garantiti.

Domande rapide

• Vale anche per case arredate? Sì, arredo irrilevante: contano impianti e involucro.
• Posso pubblicare l’annuncio senza APE e aggiungerlo dopo? No, i dati energetici devono esserci da subito.
• L’EPgl,ren va indicato? No, in annuncio basta EPgl,nren e classe energetica.
• Se l’APE è scaduto? Va rinnovato prima di pubblicare e di firmare il contratto.
• Chi paga la sanzione? Il soggetto che ha diffuso l’annuncio; per la consegna APE in contratto rispondono le parti secondo la legge.