Certificazione energetica per garage e pertinenze: cosa prevede la normativa attuale?

In Italia l’APE non è obbligatorio per garage, box e pertinenze prive di impianto fisso di riscaldamento o raffrescamento. Serve solo se quegli spazi sono climatizzati stabilmente. Se la pertinenza si vende insieme alla casa, basta l’APE dell’unità principale.

È la linea fissata dalla normativa vigente e confermata nella prassi notarile. Di seguito i casi più frequenti e come muoversi senza rischiare sanzioni.

Quando serve l’APE per garage e box

L’APE è richiesto per edifici o unità immobiliari dotati di impianto termico fisso. Lo prevede il quadro normativo di D.Lgs. 192/2005 e s.m.i. L’assenza di un impianto fisso esclude l’obbligo.

Tradotto: un box auto non riscaldato non necessita di APE, né in vendita né in locazione. Se però il garage ha un impianto di riscaldamento o climatizzazione fisso (non portatile), diventa soggetto ad APE in caso di trasferimento o affitto.

L’APE misura le prestazioni e va redatto da tecnico abilitato. È un documento standard: classe energetica, fabbisogno, raccomandazioni. Vedi la voce Attestato di prestazione energetica.

Pertinenze vendute con l’abitazione

Se il garage o la cantina sono pertinenze vendute insieme all’appartamento, non serve un APE separato. L’APE dell’abitazione principale copre l’operazione.

Anche quando il box è nel seminterrato e l’appartamento ai piani alti, l’APE resta unico: si riferisce all’unità abitativa trasferita. Il notaio inserisce in atto la clausola di avvenuta consegna dell’APE riferito alla casa.

Eccezione: se il box è dotato di impianto termico autonomo e viene ceduto come unità indipendente con caratteristiche energetiche proprie, il tecnico può valutare la necessità di un APE dedicato.

Vendita o locazione del solo garage

Per la compravendita o il contratto di locazione di un box non riscaldato non c’è obbligo di APE. Negli annunci non va indicata la classe energetica.

Se il garage è riscaldato o climatizzato con impianto fisso, l’APE diventa obbligatorio per vendita e locazione. In quel caso, annunci e documenti contrattuali devono riportare la classe energetica e gli indici di prestazione.

Attenzione ai garage collegati all’impianto dell’abitazione: se un intervento ha esteso i terminali nel box, di fatto l’ambiente è climatizzato. In caso di vendita o affitto separato, serve APE.

Cantine, soffitte e depositi

La regola è la stessa: niente APE per locali di deposito, cantine o soffitte non riscaldate. Se diventano ambienti con impianto termico fisso (es. taverna climatizzata), scatta l’obbligo.

Se un sottotetto è reso abitabile, con riscaldamento a norma e cambio di destinazione d’uso, rientra nel campo di applicazione dell’APE in caso di trasferimento o affitto.

Annunci, atti e sanzioni

Negli annunci immobiliari la classe energetica va indicata solo quando l’immobile è soggetto ad APE. Per garage e pertinenze non riscaldati, si può specificare “non soggetto ad APE”.

Nei contratti, quando l’APE è obbligatorio, deve esserci la clausola con cui l’acquirente o il conduttore dichiara di averlo ricevuto. In compravendita va allegato.

Sanzioni: mancata allegazione o mancata consegna dell’APE, quando dovuto, comporta sanzioni amministrative. Gli importi variano: da 3.000 a 18.000 euro per la compravendita; da 1.000 a 4.000 euro per la locazione, ridotti per i contratti di durata breve. Se l’immobile è escluso dall’obbligo, nessuna sanzione.

Dettagli che fanno la differenza

“Impianto fisso” esclude stufette o condizionatori portatili. Conta ciò che è stabilmente installato e serve il locale in modo continuativo.

La coibentazione del portone o le pareti isolate, da sole, non fanno scattare l’APE. L’elemento dirimente resta l’impianto termico.

Se il box è riscaldato solo occasionalmente, ma tramite un sistema fisso allacciato, ai fini normativi è comunque climatizzato.

Come muoversi: la check-list in 30 secondi

• Verifica se garage o pertinenza hanno impianto fisso di riscaldamento/raffrescamento.
• Se sì, programma l’APE con un tecnico abilitato prima di pubblicare l’annuncio.
• Se no, indica “non soggetto ad APE” in annuncio e documenti.
• Vendita con la casa: usa l’APE dell’appartamento; niente APE separato per pertinenze non climatizzate.
• Locazione o vendita separata: applica la regola dell’impianto termico.
• Confrontati con notaio e agente per la corretta clausola contrattuale.

Domande rapide

Il box con termosifone collegato alla caldaia di casa è soggetto ad APE se lo vendo da solo? Sì.

Posso affittare una cantina senza APE? Sì, se non è climatizzata.

Se installo un climatizzatore fisso nel garage, devo fare l’APE? Sì, in caso di vendita o locazione.

Negli annunci del box non riscaldato devo scrivere la classe? No, l’immobile è non soggetto.

Esperienza dal campo: nel mercato toscano vedo spesso pertinenze inserite negli atti insieme alla casa. In questi casi, concentrarsi su un APE dell’appartamento ben fatto basta e mette al riparo da contestazioni, mentre per i box autonomi climatizzati conviene muoversi con anticipo sul sopralluogo del tecnico.