APE e immobili condivisi: chi paga quando la proprietà è multipla? Focus su casi reali

Negli ultimi mesi, tra i professionisti del settore immobiliare bresciano e lombardo ritorna con insistenza una domanda che genera perplessità nelle coppie al primo acquisto: chi deve pagare l'Attestato di Prestazione Energetica quando la proprietà è divisa tra più intestatari? La normativa non sempre è crystal clear, soprattutto quando entrano in gioco situazioni complesse come le proprietà condivise, i condomini frazionati e le quote di partecipazione variabili.

L'APE e il principio di responsabilità solidale

L'Attestato di Prestazione Energetica è un documento obbligatorio per legge nel momento in cui si stipula un contratto di compravendita immobiliare o di locazione. Secondo il Decreto Legislativo 192/2005, che recepisce la Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici, la responsabilità della certificazione grava sul proprietario o su chi agisce in sua vece.

Quando la proprietà è multipla, la questione si complica. In linea generale, tutti i comproprietari sono responsabili solidalmente verso l'acquirente. Questo significa che l'acquirente può rivolgersi a uno qualsiasi dei proprietari per ottenere l'APE prima della sottoscrizione dell'atto. Tuttavia, nella pratica commerciale, è consuetudine che i proprietari si dividano i costi secondo quote proporzionali alle loro percentuali di proprietà.

Come diceva una collega esperta di transazioni immobiliari nel bresciano, "il problema nasce quando manca chiarezza nel mandato all'agenzia immobiliare: bisogna specificare da subito chi provvede alla certificazione e come vengono suddivisi gli oneri".

I casi reali: quando la situazione si complica

Durante i miei anni in agenzia, ho affrontato diverse situazioni concrete. Un caso frequente riguarda l'eredità non ancora divisa. Due fratelli ereditano un appartamento e decidono di venderlo senza aver ancora diviso formalmente i diritti. Tecnicamente, il bene appartiene al 50% a ciascuno. Se decidono di vendere, l'APE dev'essere richiesto, e i costi di certificazione verranno fatturati proporzionalmente.

Un altro scenario complesso riguarda i coniugi in regime di comunione legale dei beni. In questo caso, sebbene il bene sia intestato a nome di entrambi con percentuali differenti sulla carta, spesso la prassi prevede che uno dei due si assuma la responsabilità della documentazione energetica. È una semplificazione, ma funziona quando c'è accordo tra i coniugi.

Più spinoso ancora è il caso dei soci di una società che possiede un immobile. Qui la responsabilità ricade formalmente sulla società stessa, non sui singoli soci. L'APE deve essere commissionato dall'ente giuridico proprietario, e il costo è una spesa aziendale che non incide direttamente sulle tasche dei singoli comproprietari.

La suddivisione dei costi: contratti chiari per evitare conflitti

La regola aurea è documentare tutto per iscritto. Quando più proprietari decidono di vendere congiuntamente una proprietà, consiglio sempre di stipulare un accordo preliminare che specifichi chi avanzerà la spesa iniziale dell'APE e come verrà rimborsato al closing.

Una prassi diffusa è quella di far carico il compenso del certificatore energetico al venditore principale, intendendo con questo il proprietario che detiene la maggiore quota. Gli altri proprietari lo rimborsano successivamente in base alle loro percentuali. Alcuni, più raramente, decidono di suddividere equamente il costo indipendentemente dalla quota di proprietà, una soluzione che richiede comunque accordo esplicito.

In sede di transazione, gli oneri relativi all'APE vanno esplicitati nella promessa di vendita. Non è raro che l'acquirente pretenda di escludere questa voce dai costi di vendita, ritenendo che sia un obbligo del venditore fornire la certificazione prima di sottoscrivere il contratto definitivo.

Quando interviene il notaio e il ruolo delle agenzie immobiliari

Il notaio, come intermediario neutrale, non assume responsabilità sulla validità dell'APE dal punto di vista della corretta suddivisione dei costi tra comproprietari. Il suo ruolo è di verificare che il documento sia presente e regolarmente sottoscritto dal certificatore qualificato, ma non entra nel merito di chi ha effettivamente pagato.

Le agenzie immobiliari, invece, hanno una responsabilità maggiore. Nella nostra esperienza bresciana, mettiamo sempre una nota nel fascicolo della proprietà indicando chiaramente chi tra i proprietari ha anticipato i fondi per la certificazione energetica e come gli altri rimborseranno la quota. Questo tutela sia il venditore che i potenziali acquirenti da contestazioni successive.

Conclusione: trasparenza è sicurezza

La risposta alla domanda iniziale non è univoca, proprio perché dipende dalle specifiche fattispecie. Ciò che conta davvero è la trasparenza e la documentazione scritta. Un proprietario singolo sa bene che paga lui; quando di proprietari ce ne sono più di uno, invece, le responsabilità si diluiscono facilmente se non gestite correttamente.

Il consiglio che do a tutte le coppie al primo acquisto è semplice: chiedete sempre chi ha commissionato l'APE, controllate che sia stato firmato da un certificatore abilitato e verificate nelle documentazioni di vendita come i costi siano stati ripartiti. Non è una questione di importo, spesso contenuto, ma di chiarezza contractual che può evitare spiacevoli sorprese negli ultimi giorni prima della firma.