Quando è obbligatoria la certificazione energetica? Situazioni spesso sottovalutate

La certificazione energetica non è solo una questione burocratica da affrontare quando si vende casa. Negli ultimi anni, lavorando in agenzia a Genova, ho visto crescere il numero di proprietari che scoprono tardivamente l'obbligatorietà di questo documento in situazioni che pensavano completamente al riparo da normative. Il problema non è ignorare che la certificazione esista, ma non sapere precisamente quando diventa obbligatoria. Le situazioni in cui scatta l'obbligo sono più numerose di quanto si pensi, e chi le sottovaluta finisce per crearsi problemi seri.

Gli obblighi nascosti nei lavori di ristrutturazione

Mi è capitato di recente di gestire la compravendita di un appartamento a Carignano dove il venditore aveva effettuato una ristrutturazione "leggera" della cucina e del bagno. Non era stata toccata la struttura, mi disse, solo finiture. Sbagliato. Aveva infatti sostituito gli infissi, operazione che rientra tra gli interventi su elementi costruttivi dell'involucro opaco. Scattava l'obbligo della certificazione energetica post-intervento.

Questo è uno degli errori più comuni che riscontro. Molti proprietari pensano che la certificazione serva solo per la compravendita, ma la realtà normativa è diversa. Secondo il Decreto Legislativo 192/2005, modificato dal Decreto 48/2020, quando si realizzano interventi su parti dell'edificio (finestre, porte-finestre, isolamento termico di pareti), scatta automaticamente l'obbligo di redigere un attestato.

La conseguenza? Se vendi casa senza averla fatta, l'acquirente può denunciarti al comune per abusivismo edilizio. Non è solo una questione di pagare una multa: è una situazione che blocca transazioni, genera cause legali e complica enormemente il passaggio di proprietà.

Le locazioni e gli affitti di breve periodo: il grande sconosciuto

Se pensi che la certificazione sia rilevante solo nelle vendite, ti stai sbagliando. Nel 2023 ho gestito il caso di una proprietaria che voleva affittare il suo appartamento tramite piattaforme di locazione turistica. Credeva di non averne bisogno perché erano solo pochi mesi l'anno.

Invece, secondo la normativa vigente, anche le locazioni a qualsiasi titolo richiedono la certificazione energetica, comprese quelle stagionali. Il proprietario deve metterla a disposizione del conduttore. Questo vincolo non è negoziabile, e in caso di controllo, il mancato adempimento porta a sanzioni amministrative anche salate.

Un'altra trappola riguarda gli affitti di breve termine. Molte piattaforme online non richiedono esplicitamente la certificazione, per cui il proprietario pensa di non doverne occuparsi. Giusto il contrario: è una responsabilità legale, indipendentemente da ciò che chiede la piattaforma.

Le donazioni e gli atti "non a titolo oneroso"

Qui inizia il capitolo veramente confuso per molti. Se regali casa a un figlio o a un parente, devi fare una donazione. In questo caso, è obbligatorio allegare la certificazione energetica al rogito? Tecnicamente no, perché l'attestato è richiesto solo negli "atti a titolo oneroso", cioè quando c'è compenso economico.

Però c'è un "ma" importante. Se quella donazione avviene tra persone che non sono familiari di primo grado, o se è condizionata a pagamenti successivi, la situazione si complica. Ho visto donazioni che nascondevano transazioni immobiliari di fatto, e lì la certificazione diventava obbligatoria.

Il consiglio pratico che do sempre è: consultare un notaio prima di procedere con atti di trasferimento immobiliare, anche se sembrano al riparo da certificazione. Una mezz'ora di consulenza iniziale ti salva da correzioni costose in seguito.

Nuove costruzioni e dichiarazioni di conformità

Nelle nuove costruzioni la certificazione ha regole specifiche. Il costruttore deve fornire l'attestato di prestazione energetica (APE) prima del rogito. Non è un optional, è un obbligo contrattuale e legale.

Quello che spesso sfugge è che anche i lavori su edifici pubblici o su parti comuni di condomini rientrano nel perimetro degli obblighi. Se il condominio rifà gli infissi comuni o isola termicamente la facciata, deve produrre certificazione energetica per l'edificio.

Errori da non fare e controlli crescenti

La mia esperienza sul campo mi insegna che i comuni stanno aumentando i controlli. Non è più raro che durante il passaggio di proprietà, l'ufficio tecnico del comune chieda copia della certificazione energetica acquisita durante ristrutturazioni precedenti.

Il primo errore è affidarsi a geometri o professionisti non abilitati. La certificazione deve essere redatta da soggetti iscritti agli ordini professionali. Un attestato fatto da chi non ha qualifiche è carta straccia dal punto di vista legale.

Il secondo errore è pensare che una certificazione vecchia di dieci anni possa ancora valere. L'APE ha validità massima di dieci anni, e se nel frattempo hai fatto lavori rilevanti, deve essere aggiornata.

Infine, c'è chi crede che basta "avere" la certificazione senza consegnarla al compratore o al conduttore. Sbagliato: deve essere consegnata in original o in copia autenticata, e il ricevente ha diritto di riceverla prima di sottoscrivere l'atto.

La certificazione energetica non è una scartoffia amministrativa da archiviare. È un documento che protegge sia chi vende che chi compra, che evidenzia la reale qualità energetica della proprietà e che, se mancante nei casi in cui è obbligatoria, crea complicazioni concrete e costose. Chi lavora nel settore immobiliare sa bene quanto sia importante muoversi in anticipo, informarsi adeguatamente e affidarsi a professionisti qualificati.